,否则便会收房拍卖。
高杠杆,不止意味着高风险,更意味着一旦崩盘,危害会以杠杆的倍数扩大,造成更加严重的经济危机。经济原理都是互通的,这也是为什么ltcm仅仅只损失了四十亿美元,美联储便如临大敌,甚至亲自出手救助的原因。
如果只是高杠杆,并不意味着一定会崩盘,毕竟在楼市的成长阶段,杠杆率也同样很高。但如果楼面单位价格同时超过了居民可承受能力,情况就非常危险了。
东瀛泡沫危机破灭前,整个东京的房屋总价值超过美国土地的总和,也就是说,卖掉东京,可以买下整个美国,这显然是不正常的,也超出了东京乃至整个东瀛的购买能力极限。
所谓购买能力的极限,在按揭的情况下,也可以理解为还款能力的极限。
拿香江来举例子,现在香江家庭收入中位数约一万八千港币左右。假如香江房价是三万港币一平米,首付两成的情况下,买一套50平米左右的公寓,需要掏出三十万港币的首付,剩下120万港币贷款20年,按现在的按揭利率,每月大约需要还款5000港币左右。
这么看起来,至少在三万一平这个价格上,香江人还能承受得起,虽然生活质量受到一些影响,但至少负担这笔贷款,问题还不算太大。
但如果房价到了五万一平呢?
除了首付变成五十万,每月的还款额一下子就涨到了一万一千港币!占家庭收入的61%!只剩下七千块维持一家老小的生活,在香江,就太不容易了。如果再有一些小病小灾,可能某一个月的流动性就会出现问题了。
如果到了八万一平呢?首付八十万可能就会榨干整个家庭几十年的积蓄,贷款的三百二十万每月还款额就会高达一万八千港币!
到了这个程度,一般老百姓家庭每个月不吃不喝,才能还上这笔贷款。
而现在,香江楼市部分地区超过两万一尺,相当于每平米十九万!而这些地区,还不是什么非常好的地段,很多都是以前的烂泥塘,根本没有什么投资价值。
这样一来,虽然还有一小部分笃信房价会继续上涨的买主继续买房,但大多数人想买也买不起了,于是成交量就会下跌。
所有商品都是如此,如果成交量保持增长态势,即使价格一路上涨,短时间内风险也不是很大。但如果成交量开始下降,这时就一定要提起注意了。
而在去年11月,香江新建房屋成交量和二手房成交量与去年同期相比,同比下跌百分之二十三。
看似只是下降了百分之二十,但对楼市的压力来说,可不只是百分之二十这么简单。
房屋竣工面积越来越高,除非成交量仍能维持原本的增长率,否则对于开发商来说就意味着运营压力的增加。房地产本质
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